Invertir en el alquiler de viviendas vacacionales en España
El alquiler vacacional es un negocio cada vez más atractivo en España, pero para operar con garantías es imprescindible contar con la correspondiente licencia de alquiler turístico. Atrás quedaron los tiempos en que se podía alquilar una vivienda vacacional sin licencia: hoy en día, las autoridades españolas vigilan más que nunca estos alquileres.
Además, sus medios son más avanzados que nunca: ahora, cuentan con herramientas como el Modelo 179 y las inspecciones turísticas para "cazar" a quienes intentan eludir su control y no disponen de la licencia necesaria para su alquiler vacacional.
Sin embargo, también es cierto que la normativa para el alquiler vacacional en España puede resultar un tanto caótica para los no versados en leyes. Por esta razón, entender cómo obtener una licencia de alquiler turístico no es un hecho: muchos propietarios de viviendas que desearían utilizar sus propiedades para estos fines se encuentran perdidos en la situación.
¿Qué es una licencia de alquiler vacacional?
La licencia de alquiler vacacional o alquiler turístico es un permiso concedido por la Administración que autoriza al propietario de la vivienda a explotarla con fines de alojamiento turístico. Las competencias normativas sobre las licencias de alquiler vacacional recaen en las comunidades autónomas en España. Sin embargo, los ayuntamientos también tienen potestad para regular en esta materia. Este último fenómeno es frecuente sobre todo en las zonas de mayor afluencia turística de nuestro país.
Requisitos para obtener una licencia de alquiler vacacional
Los requisitos para obtener una licencia de alquiler vacacional en España varían en función de la comunidad autónoma y del municipio donde se desee iniciar el negocio de alojamiento turístico. Sin embargo, dado que el procedimiento suele ser relativamente similar en todas las zonas de España, en este artículo se explicarán brevemente los tres requisitos principales que se deben cumplir para obtener una licencia de alquiler turístico en cualquier lugar de nuestro país:
- Notificar a las autoridades:
- El primer requisito para obtener una licencia para un apartamento turístico es informar al ayuntamiento correspondiente de su intención de iniciar una actividad de alquiler de corta duración o vacacional. Esto se hace presentando una "declaración responsable", que debe incluir:
- Datos de identificación de la vivienda y de su propietario
- Capacidad máxima de la vivienda
- Periodo de funcionamiento del alojamiento
- Tipo de gestión (propietario o gestor externo)
- Además, a la declaración responsable deben adjuntarse una serie de documentos:
- Justificante del pago de las tasas (en su caso)
- Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación
- Seguro de responsabilidad civil (sólo en algunas comunidades autónomas)
- Una vez presentado todo, el ayuntamiento lo comunicará al Registro Autonómico de Turismo correspondiente, que le asignará un número de registro. A partir de este momento, podrá empezar a alojar huéspedes en la vivienda, aunque esto puede variar dependiendo de la comunidad autónoma.
- La administración tiene un plazo para responder que oscila entre 2 semanas y 3 meses. Además, hay que mencionar que el planeamiento urbanístico municipal donde se ubica la vivienda puede limitar o condicionar su uso, al igual que los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, si los hubiera.
Para más información sobre el proceso de obtención de la licencia de alquiler de apartamentos y viviendas turísticas, recomendamos acudir al ayuntamiento correspondiente, así como consultar la normativa autonómica y municipal que sea de aplicación al caso.
- Declarar la actividad de alquiler:
- El segundo requisito que debe cumplir una vez que le han concedido la licencia es comunicarlo a la Agencia Tributaria, independientemente de que esté obligado o no a pagar el Impuesto de Actividades Económicas (IAE).
La categoría en la que debe registrar su alojamiento variará en función de si presta servicios de hostelería considerados propios de la industria hotelera. Si la respuesta es afirmativa, deberás darlo de alta como "Alojamiento Turístico Extrahotelero" en el grupo 685 del IAE. En caso contrario, tendrás que dar de alta tu negocio en el epígrafe 861.1 "Alquiler de viviendas".
Puede leer más a fondo sobre el tema en nuestro artículo sobre cómo declarar un alquiler vacacional.
Por último, no olvide que para dotar de seguridad jurídica a los alquileres y proteger adecuadamente los derechos del inquilino y del propietario, la mejor forma de actuar es formalizar un contrato de alquiler vacacional cada vez que se produzca una entrada de huéspedes en la vivienda.
- Cumplir la normativa vigente:
- El tercer y último requisito que se debe cumplir para mantener la licencia de alquiler turístico es cumplir con la normativa en cuestión, que en España es la autonómica. Esta normativa regulará las condiciones específicas del arrendamiento en el territorio donde se ubique la vivienda, incluyendo los derechos y obligaciones del arrendador y del arrendatario.
Con la polémica sobre el sector y la confusión sobre las normativas regionales para el alquiler vacacional en la actualidad, es esencial tener en cuenta todos estos puntos para asegurarse de que el negocio cumple con todos los requisitos legales.
¿Cuáles son los riesgos de alquilar sin licencia turística?
El fenómeno de los pisos turísticos ilegales es conocido desde hace tiempo en nuestro país, pero como comentábamos al principio del artículo, actualmente alquilar sin licencia turística es mucho más difícil que en el pasado.
Tenga en cuenta que en algunas comunidades autónomas, como Madrid, basta con anunciar su propiedad en Airbnb o canales similares para que la administración turística exija la licencia, independientemente del número de días que haya alojado huéspedes. Siempre recomendamos a todos los anfitriones que tengan al día los papeles de su alojamiento. Las multas pueden llegar hasta los 600.000 euros. por tener un alquiler vacacional en situación ilegal dependen de la autonomía, pero zonas como Alicante o Valencia son provincias.
No sólo eso, sino que la licencia de alquiler turístico actúa como filtro, impidiendo que individuos con pocos escrúpulos ganen dinero fácil y se desentiendan de los problemas cuando inevitablemente aparecen.
Al fin y al cabo, la mayoría de los propietarios entienden que la licencia turística es una medida necesaria que beneficia al sector y a los buenos profesionales del mismo.
Conclusión
Navegar por la normativa y los requisitos para un alquiler vacacional en España es complejo pero esencial para el cumplimiento legal y el éxito de la operación empresarial. Consultar con expertos y cumplir las leyes locales garantiza que su inversión no solo sea rentable, sino que también contribuya positivamente al ecosistema turístico.
"Explorar nuevos territorios en el alquiler vacacional es como aventurarse en el espacio: ambos requieren una planificación cuidadosa y "sistemas de navegación" legales para garantizar un viaje seguro y rentable."
Para obtener una guía completa y la asistencia de expertos en la obtención de su licencia de alquiler turístico en España, considere la posibilidad de ponerse en contacto con profesionales jurídicos e inmobiliarios. Su experiencia puede proporcionar una orientación inestimable a través de este intrincado proceso, asegurando que cumple con todas las obligaciones legales y maximizar su potencial de inversión.
